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碧桂园是如何走到如此地步？一文读懂。开发商有30亿。其中10亿作为流动资金不能投资。有20亿可投资资金。​开发商用这20亿可投资资金，向银行借了60亿。​按年利率10%计算，每年要支付给银行6亿元。​开发商用自己的20亿和向银行借的60亿买了一块80亿的地建房子。​从拿地、开工到可预售，预计要1年。就是1年后要付出6亿利息给银行。​完美地预售当天就卖完回笼资金，按毛利率20%算，80亿的投入赚了16亿元。减掉利息6亿元，还赚10亿元。30亿本金，1年赚了10亿，年化33%收益，很好。​如果从拿地、开工到可预售，预计要2年。预售当日卖光。就是2年后要付给银行12亿利息。最终只赚4亿。30亿本金，2年赚了4亿，年化6.7%，比存银行强。​如果从拿地、开工到可预售，预计要2年。预售卖房不理想，要1年时间才卖完。那么一共占用银行资金3年，要付出18亿的利息给银行。最终亏了2亿。​如果从拿地、开工到可预售，预计要2年。预售卖房不理想，要2年时间才卖完。那么一共占用银行资金4年，要付出24亿的利息给银行。最终亏了8亿。​第5年亏14亿。流动性资金10亿全部亏完。​关键是1.7万亿的碧桂园，借了1.4万亿，净资产只有3000亿。这1.4万亿按卖出一半算，7000亿卖给了购房者，另外还是借了7000亿。​7000亿/3000亿=2.3倍，60亿/30亿=2倍。和上面例子的借款一样，利息付出比例一样。​从2021年开始三道红线，第4年碧桂园就几乎要出事，也就是2025年。